Ипотека: бум или не бум
Пока американские банки трясет от последствий массового невозврата ипотечных кредитов, в России при помощи ипотеки рассчитывают сделать жилье доступным.
Большинство соотечественников по-прежнему считают ипотеку сложным путем приобретения недвижимости. Потенциальных заемщиков не устраивают условия кредитов, а российские банки зачастую излишне щепетильны в выборе клиентов.
Согласно последним данным Банка России, объем выданных ипотечных кредитов за первые шесть месяцев 2007 года увеличился на 60% и превысил 200 млрд рублей. Для сравнения, за весь 2006 год банки выдали ипотечных кредитов на сумму 240 млрд. Ожидается, что в этом году рынок ипотеки значительно превысит официально прогнозируемые 300 млрд рублей. В прошлом году лидерами ипотечного рынка по-прежнему оставались Сбербанк России ($4,3 млрд) и «ВТБ 24» ($0,76 млрд). Впрочем, отмечая положительную динамику, чиновники и риэлтеры все же лукавят. Дело в том, что доля приобретения недвижимости с помощью ипотеки пока ничтожно мала и растет незначительно. Сегодня она составляет 1,5—3% от всего объема покупаемого жилья. По данным Счетной палаты, в настоящее время ипотека доступна только 13—15% россиян. Нынешняя цена недвижимости, особенно в крупных российских городах — Москве и Санкт-Петербурге (а также в Московской и Ленинградской областях), в сопоставлении со средней заработной платой в Российской Федерации не позволяет надеяться на то, что ипотека станет массовой. Однако госслужащие, ответственные за национальный проект «Доступное жилье», не сдаются.
Воз и ныне там
С начала года чиновники неоднократно заявляли о намерении к 2008 году снизить ипотечную ставку почти вдвое — с нынешних 13—14% до 6,5% годовых в рублях. В августе глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик заявил, что ипотечная ставка к концу года может опуститься до 10,5—11%. По его словам, через два года квартиру можно будет купить под 8—9% годовых, а ипотека станет доступна для 30% россиян. В этом году банки должны в четыре раза превысить план по объему ипотечных кредитов, а к концу 2007-го в стране будет сдано 56 млн кв. м жилья.
«В России процесс снижения ставок уже начался, — соглашается директор департамента ипотечных продуктов ДжиИ Мани Банка Кжиштов Новачевски. — Так, если в 2001 году ставки по ипотечным кредитам составляли в среднем 17% в валюте и 24% в рублях, то в настоящее время размер ставок существенно снизился». Банки довольно регулярно предлагают клиентам новые ипотечные программы, главным преимуществом которых являются более низкие ставки. Например, один из последних продуктов Первой ипотечной компании совместно с Банком жилищного финансирования — программа ипотечного кредитования «Новоселье с БЖФ». Согласно программе, ставки по кредиту на период до оформления квартиры в собственность составляют 10% годовых для долларовых программ и 12,5% — для рублевых.
Впрочем, дальнейшее снижение ставок, по словам экспертов, будет зависеть от макро- и микроэкономических показателей. Эксперты приводят в пример развивающиеся рынки Центральной Европы, где в начале 2000-х годовая ставка по ипотечным кредитам упала ниже 10% в национальной валюте, и размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту стал меньше, чем стоимость аренды квартиры. Ставка по ипотеке продолжала падать по 1,5% в год, до 6% годовых. Правда, столь низкую ставку могут предложить только стабильные финансовые организации, имеющие доступ к международному и долгосрочному фондированию. «В России подобный процесс уже начался, однако необходимы акселераторы, — говорит Кжиштов Новачевски. — Во-первых, брокерам и финансовым консультантам следует максимально четко доносить до клиента параметры и стоимость ипотечных продуктов, их работа должна сделать ипотечный рынок более прозрачным. Второй важный параметр — стабильная экономика, а значит, стабильная или низкая инфля
2000
ция. В-третьих, присутствие на рынке международных игроков и наличие конкурентных предложений». Гораздо менее оптимистичной точки зрения придерживается директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош. По его словам, реального снижения процентных ставок в ближайшее время ожидать не стоит. «Как бы нас ни убеждали, для этого нет необходимых рыночных механизмов. Банкам сегодня удается привлечь ресурсы под 7,5—8% плюс неизбежные операционные расходы — 1—2% плюс 0,5—1% — доход банков, — говорит Дорош. — Существенное снижение рублевых процентных ставок пока возможно только в отношении отдельных льготных категорий граждан при условии активного участия федеральных и региональных органов власти».
Ипотекофобия
Но не все так плохо. Рынок недвижимости стагнирует — почти год цены на квартиры не растут. Эксперты считают, что на стабильном рынке у ипотечного клиента появляются определенные преимущества. Во-первых, возможность выбора оптимального варианта без суеты, спешки и давления продавцов. Во-вторых, получение лучшего сервиса и дополнительных преференций. Обычно подготовка сделки по ипотечному кредитованию занимает время: приобретаемый объект недвижимости должен пройти оценку независимым оценщиком, проверку юридической чистоты и прочие процедуры. При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита продавец вынужден в среднем две недели ждать, пока покупатель решит все вопросы с банком. Если темпы роста цен на жилье, как это было в 2005—2006 годах, составляли 3—5% в месяц, то такое ожидание стоило продавцу, соответственно, от 1,5% до 2,5% стоимости жилья. В подобной ситуации ипотечные сделки разваливались на глазах. Замедление динамики роста цен на жилье остановило эту тенденцию — стоимость «времени ожидания» продавца существенно уменьшилась.
Внимание! У вас нет прав, для просмотра скрытого текста. Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
