Земельная лихорадка отменяется. Рынок накануне выборов 2008 года
О том, насколько важен в девелоперском бизнесе административный ресурс, говорить излишне. Однако в следующем году ожидаются выборы — как президентские, так и «на местах». Как ведут себя в связи с этим владельцы земли? И чего ожидать от рынка в ближайшие месяцы?
В ожидании новой метлы
Как ведет себя рынок земли в ожидании перемен? Кое-кто из его участников уже сегодня наблюдает в этом секторе экономики странные движения. «В июне ситуация для городов с количеством жителей от 500 тыс., в которых мы подбирали площадки в центре города под гостиничную застройку, решительно изменилась, – заявляет президент ИГ Sesegar Ирина Жарова-Райт. – Регионы начали активно реализовывать интересные земельные участки. До сих пор на региональных рынках мы сталкивались с полным отсутствием адекватного предложения, т.е. либо участки оказывались с обременением, либо цены на них приравнивались к московским. Например, в Калуге интересующий нас участок (да еще продававшийся на правах аренды, а не с правом собственности) был выставлен за 26 млн руб., что никак не ассоциировалось у нас с реальной ценой на землю в регионах. На сегодняшний день направление регионального вектора круто изменилось. Подобную тенденцию констатируют и наши коллеги из крупных девелоперских компаний, работающие с регионами».
Риэлтор объясняет данное явление предвыборной лихорадкой. Не секрет, что все земельные участки в регионах «аффилируются» либо с местной краевой, областной или городской администрацией, говорит она, либо записаны на родственников региональных глав, которые, в свою очередь, своевременно смогут дать команду: нести деньги в «партийную кассу» (по причине неуверенности губернаторов в продлении собственных полномочий на следующий срок) либо инвестировать в обязательства.
Особенно яркая картина наблюдается в республиках Кавказа. «Появившийся в последнее время поток предложений из Адыгеи также наводит на мысль об изменении политического вектора, неразрывно связанного со всеми сегментами экономики, – продолжает Ирина Жарова-Райт. – В свое время продажи земельных участков с правом собственности в республике проходили без должным образом организованных конкурсов, что наводит на мысли о сомнительной легитимности и очевидной спорности поступающих предложений».
Что же делать покупателям участков? Тем более что все субъекты РФ наделены правом вести свою налоговую политику, что находит отражение на местных рынках недвижимости. Из Москвы в большинстве случаев сложно прояснить ситуацию со всеми налоговыми нюансами и перипетиями в регионах. Избежать проблем с региональными площадками в будущем помогает только тщательно проведенный анализ документов.
Административный ресурс
О связи девелоперского бизнеса с власть предержащими участники рынка говорят давно и открыто. «Интерес к земельному рынку как специфичной форме вложения средств требует сегодня правового урегулирования противоречий, имеющихся в законодательстве, – рассуждает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta еstate. – Большая часть земельных участков под застройку в регионах выделяется без соблюдения процедур законности их приобретения. Администрации регионов и подконтрольные им структуры по своему усмотрению распоряжаются земельными участками, очень часто в корыстных целях и далеко не по назначению». В качестве иллюстрации можно привести историю, рассказанную директором одной региональной компании, занимающейся перепродажей земли. Администрация города договорилась с девелопером о том, что последний «выиграет» участок на тендере. Но неожиданно на аукционе появился конкурент, который предложил за него существенно больше. Тогда организаторы тендера «нашли» в конкурсной документации последнего ошибку, объявив, что заявка была оформлена неправильно. Ни для кого не секрет, что такие случаи, когда результаты аукциона известны заранее, не исключение, а скорее, правило.
«В последнее время мы являемся свидетелями ряда нашумевших дел, связанных со злоупотреблениями первых должностных лиц ведущих регионов России, – продолжает Елена Земцова. – В своем большинстве это связано с откровенным взяточничеством или незаконным выделением участков под строительство. Пока существует безраздельное распределение земельных участков чиновничьим аппаратом, ни о каком цивилизованном распределении земельных активов речи быть не может. Любые кадровые перестановки в регионе вызывают естественные опасения тех структур, которые незаконным образом использовали преференции власти». Тем не менее, эксперт считает, что тенденции активного выброса значительных по площади земельных участков в регионах не наблюдается. Исключение составляют территории, выделенные в качестве особых зон, предназначенных под предприятия игорного бизнеса.
В русле общих тенденций
Другие спикеры говорят о росте предложений земли, правда, не резком, а постепенном. И причины они видят в другом. Так, Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood, свидетельствует: «В отдельных регионах тенденция роста предложения участков имеет место, и отчасти она может быть связана с предстоящими выборами и сменами губернаторов – политические риски всегда были «рисками номер один». В то же время можно назвать еще и целый ряд экономических причин, например, переход от этапа активной скупки земель к этапу оптимизации портфеля – с соответствующей продажей «выпадающих» из оптимального портфеля земельных участков, или желание зафиксировать прибыль после роста цен, или опасения насыщения рынков по отдельным сегментам».
Внимание! У вас нет прав, для просмотра скрытого текста. Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
