Вице-президент АСР Владимир Пономарев: Государственно-частное партнерство на рынке ипотеки, безусловно, будет приветствоваться рынком
Уходящий год прошел под знаком кризиса на американском рынке ипотеки, отголоски которого докатились и до России. На российском ипотечном рынке он аукнулся кризисом ликвидности, что привело к удорожанию ресурсов, ужесточению условий кредитования и вытеснению игроков, на долю которых приходилось 23% рынка ипотеки. Кроме того, практически остановились сделки по секьюритизации.
О перспективах развития ипотеки в России и о первоочередных задачах по активизации ипотечного жилищного кредитования "Интерфакс-Недвижимость" рассказал Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации Cтроителей России, председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР), генеральный директор ОАО "Русская ипотечная акцептная компания".
Владимир Николаевич, как участники рынка оценивают возможные негативные последствия кризиса американской ипотеки на рынке жилищного кредитования России?
Относительно судьбы российской ипотеки есть разные точки зрения. Одни приводят в пример опыт Казахстана - там приостановили свою ипотеку в связи с большими сложностями на финансовом рынке - и говорят, что и российская ипотека пострадает от кризиса. Есть другая точка зрения: "Нам начхать на трудности, с которыми столкнулись американцы, потому что у нас таких проблем нет". Сторонники этой точки зрения предлагают сделать вид, что ничего не произошло. Третьи говорят, что надо учитывать американский опыт и четко понять, что нужно сделать, чтобы первичный рынок продолжал мощно развиваться, и чтобы в систему ипотеки приходили длинные деньги. Я разделяю это мнение. И в этом плане необходимо сказать, что государственный институт развития ипотечного рынка в виде федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) должен существовать по-прежнему, хотя "Институт экономики города" считает, что его надо бы приватизировать. Не надо.
То есть Вы считаете, что АИЖК может выступить своего рода гарантом развития ипотеки в России?
Безусловно, но у агентства должна быть несколько иная миссия. Совершенно ясно, что первый этап развития ипотечного кредитования состоялся: первичный рынок начал развиваться, во многом, благодаря огромной организационной роли Агентства и стимулирующей роли старого Госстроя России. В 1999-2004 годах Госстрой был центральным ведомством в Правительстве Российской Федерации, ответственным за развитие системы ипотечного кредитования.
Более того, этот рынок будет динамично развиваться. Темпы - это вопрос следующий, но главное что мы должны понимать: на этом рынке частные структуры, работающие на первичном ипотечном рынке, уже могут самостоятельно увеличивать объемы ипотечного кредитования.
Однако постоянно возникают проблемы с ликвидностью закладных. Роль агентства состоит в том, чтобы выкупать закладные только тогда, когда по каким-либо причинам профессиональные участники рынка этого сделать не могут.
Очень важный узелочек, который должен быть отражен в новой стратегии агентства, - государство должно участвовать во всех проблемах, которые рынок самостоятельно решить не может. В этом будет состоять и позитивная роль государства, и позитивная роль АИЖК. Но за этим стоит огромная работа.
На новом этапе развития ипотеки государство и АИЖК, получается, должны стать "кризисными управляющими"?
Выкуп закладных АИЖК должно осуществлять выборочно по времени и по объему - это есть позитивный сигнал рынку, это поддержание локальной ликвидности рынка. Это, кстати, приведет к существенной экономии денежных средств государства. Как сегодня работает государство? Оно дает гарантии на каждый рубль, под эти гарантии АИЖК привлекает деньги, и тут же все деньги отправляет в регионы. Но поскольку рынок существенно больше, чем объем государственных гарантий, то, следовательно, АИЖК работая напрямую, все время пробуксовывает. Ситуация изменится, если будет создана организованная площадка для торговли закладными, где агентство будет исполнять "роль" своеобразного Центрального банка.
Второй момент. Сегодня очень важным сигналом была бы покупка так называемого "нижнего транша" (при секьюритизации ипотечные облигации выпускаются тремя траншами, третий - его называют "младший" или "нижний" является самым рискованным - "ИФ-Недвижимость") - это 5-10%, максимум - 15 процентов от общего объема финансирования сделок по секьюритизации. Это то, что сегодня коммерческим структурами сделать достаточно сложно.
То есть агентство должно стать полноценным оператором вторичного рынка закладных, оператором по привлечению долгосрочных ресурсов на рынок ипотечного жилищного кредитования.
Это то, что могло бы сделать агентство с учетом тех сложностей, которые возникли с американской ипотекой, и с учетом тех сложностей, которые возникли в связи с огромной динамикой роста объемов на первичном ипотечном рынке.
Есть еще один момент. В ипотеке существует два вида риска: риск дефолтов заемщиков и риски досрочного погашения.
Риски досрочного погашения несут на себе инвесторы (то есть те, кто покупает ипотечные ценные бумаги), а риски дефолтов несут на себе первичные кредиторы на рынке ипотечного жилищного кредитования. Это правильная диверсификация рисков в системе.
Внимание! У вас нет прав, для просмотра скрытого текста. Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
