«Темная лошадка» рефинансирования
Лизинг на сегодняшний день справедливо считается одним из самых малораспространенных, но вместе с тем и одним из самых перспективных способов рефинансирования проектов в сфере коммерческой недвижимости. О проблемах и перспективах данного направления мы решили поговорить с генеральным директором компании «РГ Лизинг», Андреем Филевым.
Андрей Анатольевич, насколько зрелым можно считать рынок услуг лизинга недвижимости в нашей стране?
Рынок лизинга коммерческой недвижимости – это рынок, на мой взгляд, достаточно молодой для России. Однако если говорить о мире в целом, то это хорошо развитый рынок. Доля операций с недвижимостью в портфеле европейских лизинговых компании на сегодняшний день колеблется от 30 до 50%. В нашей стране эта цифра меньше 1%, поэтому говорить о том, что это уже полностью сформировавшийся, зрелый рынок, пока, к сожалению, рано. Тем не менее, по моему мнению, потенциально – это очень интересный и важный рынок. На сегодняшний день в нашей стране наблюдается настоящий бум лизинговых операций. Основной объем их приходится на различного рода транспорт и строительную технику, другой немаловажный сегмент составляет оборудование для промышленности. Третей подпоркой, которую, на мой взгляд, необходимо развивать с тем, чтобы сохранялось поступательное развитие динамики линзового рынка, должен стать лизинг недвижимости, причем недвижимости коммерческой. Офисные здания, склады, торговые центры. Все, что имеет коммерческое назначение.
Но ведь о возможности использования лизинговых схем при сделках с недвижимостью известно уже достаточно давно…
Действительно, если говорить о России, то первые сделки с недвижимостью появились с первыми лизинговыми операциями, однако, использовались такие схемы на тот момент крайне редко, хотя бы потому, что до начала 2000 года любая сделка с недвижимостью требовала нотариального заверения, и цена этого заверения составляла 1,5% от стоимости сделки. Лизинг же предполагает, прежде всего, приобретение лизинговой компанией недвижимости в собственность, а по окончанию срока лизинга, её передачу лизингополучателю, то есть фактически повторный переход права собственности. Таким образом, помимо двойной процедуры государственной регистрации, желающим осуществить такую сделку предстояло также дважды пройти процедуру нотариального заверения, каждый раз оплачивая 1,5% от стоимости приобретаемого имущества. Надо сказать, что на тот момент лизинг даже не являлся финансовой услугой в нашем нынешнем понимании, это скорее была услуга, связанная со спецификой ведения бухгалтерского учета. К ней прибегали, когда, например, возникала необходимость убрать с баланса объект недвижимости - соответственно и сделки были единичные. Существовала и другая проблема. До введения в действие новой классификации, (Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы, утверждена Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1 – прим. «Арендатор.ру») сроки амортизации объектов недвижимости составляли от 50 до 70 лет. При применении лизинговых схем используется коэффициент ускорения амортизации до 3 включительно. Таким образом, для того, чтобы лизинг полностью раскрыл свои финансовые преимущества и недвижимость была бы самортизирована полностью, необходимо было заключать договор лизинга приблизительно на 20 лет. Естественно, российские банки не финансировали сделки на такие сроки. Сегодня срок амортизации недвижимости составляет 30 лет. Поэтому при сроке лизинга 10 лет, вы можете полностью самортизировать здание и за счет амортизационных отчислений снизить его балансовую стоимость.
Снижение балансовой стоимости ведет к экономии по налогу на имущество?
Как один из элементов. Приведу простой пример: если вы купили здание за 10 миллионов долларов, то за 30 лет вам нужно будет заплатить налог на имущество порядка 3 млн. долларов США, а при применении лизинговых схем – порядка 1 млн. долларов США. По окончании срока действия договора, лизингополучателю уже не придется платить этот налог, так недвижимость будет полностью самортизирована.
Какие ещё преимущества есть у лизинговых операций?
Если сравнивать лизинг и кредитование как инструменты финансирования приобретения недвижимости, то при кредитовании налоговое законодательство позволяет списать на затраты только проценты по такому кредиту, амортизация опять же будет начисляться без применения коэффициента ускорения. При лизинге, предприятие может отнести всю сумму лизинговых платежей на себестоимость продукции. Если же мы говорим о преимуществах лизинга по сравнению с прямой арендой, то, как извест
2000
но, ставки аренды во всех сегментах коммерческой недвижимости растут из года в год. Лизинговые же платежи, напротив, зафиксированы на весь срок действия договора. Таким образом, в этом отношении вы уже не зависите от рыночной конъюнктуры, и по окончанию срока договора выкупаете здание по стоимости, зафиксированной 10 лет назад.
Но лизинговая компания остается в проигрыше, имея на балансе объект, который можно было бы сдавать, к примеру, в аренду по гораздо более высоким ставкам…
Внимание! У вас нет прав, для просмотра скрытого текста. Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
