Складская недвижимость. Небеспроигрышная лотерея
Сегодня девелоперы так активно берутся за складские проекты, что впору назвать это модным поветрием. По данным аналитиков компании Jones Lang LaSalle, в 2006 году в коммерческую недвижимость России было инвестировано 3,4 млрд евро, из которых 500 млн евро (почти 15%) пришлось именно на склады. Основная причина подобного интереса — беспрецедентная доходность данного сегмента в 15–18% годовых, что значительно превышает среднеевропейские показатели и практически гарантирует приток средств в этот сегмент в течение ближайших лет. Но так ли неминуем успех?
Эксперты единодушны: для того чтобы проект был удачным, недостаточно просто построить склад. Огромную роль играет профессионализм девелопера и его умение не только справляться с неминуемыми трудностями, но и предвидеть их. Как рассказал генеральный директор компании «БЭЛ Девелопмент» Игорь Жуков, основные сложности возникают на этапе оформления земельных правоотношений. По его мнению, проблема заключается в крайне запутанной бюрократической процедуре. Как правило, участок, который отводят под проект, имеет статус земли сельскохозяйственного назначения, и его перевод из одной категории в другую — сложный и длительный процесс. К тому же далеко не всегда удается найти площадку, подходящую для реализации складского проекта. «Она должна находиться в хорошем месте, быть правильной формы, а технические условия на нее должны быть получены, — добавляет директор департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty Игорь Кизимов. — Отыскать такое непросто».
Впрочем, в подобных вопросах, особенно если речь идет о сборе подписей и различных согласований, девелопер скорее выступает стороной страдательной. А вот качество самого проекта зависит только от него. По словам Максима Шакирова, директора департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International, в складском сегменте работает много компаний, для которых это направление деятельности не является профильным. Как следствие, часто возникает непонимание сроков реализации, нехватка финансовых ресурсов и самое страшное — неправильно выбранная концепция.
Вообще, неопытность девелопера грозит ему же серьезными убытками. Например, очень важно не допускать брака в строительных работах, поскольку любые трещины, неровности и прочие проблемы с полом или какие-либо недоделки на крыше могут стоить слишком дорого.
При строительстве жилого дома здание подсоединяют к коммуникационным сетям. В случае со складом на участке никаких сетей, как правило, нет. Поэтому вопрос, как проводить к объекту электричество и воду, является головоломным. Как считает Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties, подведение коммуникаций к участку зачастую дорогостоящий и трудный процесс, потому задача девелопера — подобрать для строительства такой участок, чтобы эти затраты не сделали проект нерентабельным. Специалисты уверены, что именно коммуникации повышают себестоимость складских помещений, которая в ряде случаев может доходить до 800 долл./кв. м.
Еще один опасный прокол начинающих складостроителей — невнимание к тому факту, что разные типы товаров требуют разных условий хранения. «Часто девелоперы ориентируются на некие усредненные технические характеристики, не учитывая особенностей логистики своих потенциальных клиентов, — замечает ведущий аналитик консалтинговой компании RRG Татьяна Скок. — В результате арендаторы сталкиваются с нехваткой погрузочно-разгрузочных ворот, с полами, не выдерживающими нужной нагрузки, и т. п.».
Отдельного разговора заслуживает выбор месторасположения будущего комплекса. Правильный адрес имеет значение не только для жилого дома, офиса или торгового центра. Поэтому строить склад на имеющейся у девелопера площадке только потому, что она у него есть, — занятие рискованное. Ведь важны и расстояние от объекта до потенциальных потребителей, и выходы к основным транспортным артериям, и степень загруженности шоссе и магистралей
2000
. При этом, несмотря на расхожее мнение, наличие рядом железнодорожной ветки вовсе не является безусловным конкурентным преимуществом, уверен Игорь Жуков. «Затраты на строительство путей и на автоматику очень велики, — рассуждает эксперт, — компания вкладывает в это значительные средства, а потом выясняется, что арендаторам «железка» либо вообще не требуется, либо нужна не в полном объеме, поскольку пока этот вид транспорта, к сожалению, с логистической точки зрения уступает автомобильному по целому ряду грузов».
Также довольно распространенной ошибкой, по мнению Игоря Жукова, является нарушение соотношения между площадью застройки и размером участка. Между тем на один квадратный метр складских помещений должно приходиться столько же квадратных метров свободной территории, чтобы не возникало помех для движения техники, осуществления погрузочно-разгрузочных работ, парковки. С ним согласен и начальник управления стратегического развития департамента инвестиций в недвижимость банка «Российский кредит» Аркадий Воловник. «Если строить офисный центр площадью 10 тыс. кв. м, то для этого потребуется участок в 1 тыс. кв. м, а если строить склад такого же размера, то в десять раз больше», — замечает он.
Внимание! У вас нет прав, для просмотра скрытого текста. Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
