Владельцы высококлассных офисов задирают цены
Рекорды роста побьют в этом году ставки аренды на качественные офисы, ежегодно поднимающиеся не более чем на 15%. По итогам I квартала 2007 г. базовая арендная ставка площадей класса А и В, по данным Jones Lang LaSalle (JLL), уже подорожала на 8,3%. Москва теперь наряду с Парижем и Лондоном является одним из самых дорогих для арендаторов офисов европейских городов.
По данным JLL, в конце I квартала 2007 г. Москва заняла второе место в Европе по уровню максимальных базовых ставок аренды. Они достигли $1300 за 1 кв. м в год (не включая операционные расходы и НДС). Доля вакантных площадей сохраняется традиционно низкой: в классе А — 1,5%, в классе B — 4,5%, отмечают аналитики Colliers International.
По данным RRG, в строящихся бизнес-центрах Подмосковья в районе МКАД минимальная арендная ставка (без НДС и эксплуатационных расходов) составляет около $400 за 1 кв. м. Правда, уточняет Коротаев, это касается не всех направлений: на Рублево-Успенском шоссе стоимость аренды может превышать $1000 за 1 кв. м. По оценкам RRG, суммарная площадь офисных помещений, расположенных в непосредственной близости или за чертой МКАД, в ближайшее время превысит 1 млн кв. м.
“Активный рост арендных ставок наблюдается в столице с конца 2006 г. Сейчас мы уже можем говорить о том, что это тенденция и она сохранится”, — утверждает Елена Денисова, замдиректора отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL. “Теперь ставки в $1000 за 1 кв. м класса А уже никого не удивляют, причем речь в данном случае идет не о кремлевской зоне, а об удаленных от центра офисах, которые суперзданиями никто не назовет”, — вторит коллеге Константин Лосюков, директор отдела по работе с корпоративными клиентами Knight Frank.
Аналитики объясняют это тем, что “владельцы офисных помещений пользуются моментом” и задирают цены. Дефицит, о котором так много упоминали, и рост спроса на качественные офисы больших площадей сделали свое дело. Как долго продлится такое положение вещей и когда наконец ставки стабилизируются, эксперты сказать затрудняются. Возможно, это “буря перед затишьем”, размышляет Денисова.
В столице с начала 2007 г. поднялся верхний порог сделок с недвижимостью. По $1500 за 1 кв. м просят не только за такие объекты, как “Военторг”, расположенные в непосредственной близости от Кремля, но и за Four Winds Plaza на Б. Грузинской, и за “Башню на набережной” в “Москва-Сити” — в районах, славящихся плохой транспортной доступностью и недостатком мест для парковки. Несмотря на эти минусы, “шока у арендаторов такие цены уже не вызывают”, говорит Лосюков.
“Актуальные арендные ставки для лучших помещений сейчас составляют $1200-1500 за 1 кв. м. Дорожает все, в том числе и эксплуатационные расходы”, — добавляет Денисова. Эксперты говорят, что дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от нескольких факторов — как макроэкономических (пресловутых цен на нефть), так и внутрирыночных, а именно активности застройщиков по вводу в эксплуатацию новых объектов.
В I квартале 2007 г., отмечает Рубен Алчуджян, управляющий директор Praedium, на рынок было выведено 117 800 кв. м новых офисов — это на 26% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. “Предложение не успевает за спросом, по-прежнему сохраняется практика задержки сроков сдачи объектов в эксплуатацию”, — констатирует Елена Енарьева, начальник департамента маркетинга проектов “Системы-Галс”. “Общий объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В в первом полугодии 2007 г. оценивается на уровне 510 000 кв. м (офисы класса А — 5%, класса В — 95%)”, — приводит данные Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International. Таким образом, говорит она, в столице сейчас насчитывается примерно 5,8 млн кв. м высококлассных офисных помещений (класс А — 0,84 млн кв. м, класс B — 5 млн кв. м).
“То, как выводятся на рынок новые объекты, позволяет говорить, что в ближайшие год-полтора дефицит преодолен не будет. Значит, цены будут стабильно прирастать”, — обозначает грустную перспективу для арендаторов Лосюков.
Появляющиеся на рынке площади почти сразу поглощаются арендаторами либо покупателями. В I квартале 2007 г. были совершены сделки по аренде и покупке офисов общей площадью 541 500 кв. м — аналитики JLL называют это “рекордом для обычно самого спокойного периода года”. Только “Газпромстрой” приобрел 102 000 кв. м в строящемся БЦ Mirax Plaza. “Тенденция ранних продаж будет усиливаться”, — прогнозирует Андрей Закревский, старший вице-президент Knight Frank. То же самое эксперт говорит и про децентрализацию офисн
2000
ого рынка. По его мнению, его будущее — это увеличение доли бизнес-центров в районе МКАД до 30%.
“Ограничение московскими властями строительства новых офисов в ЦАО, кажется, прошло почти незамеченным для рынка”, — говорит Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). Он объясняет “такое спокойствие” тем, что интерес арендаторов смещается в направлении от центра к МКАД.
Внимание! У вас нет прав, для просмотра скрытого текста. Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
