Дефицит хороших условий
Объемы офисного строительства растут, но недостаток помещений класса «A» очевиден. О масштабах дефицита красноречиво говорят цифры: в 2006 году было построено около 900? тыс. кв. метров новых офисов, причем 720 тыс. из них пришлось на классы «А» и «В» (всего их около 5 млн кв. метров), и тем не менее спрос все еще существенно превышает предложение. По данным, которые приводит «СКМ-груп», показатель свободных офисов сегмента «А» в среднем составляет 2,3%, а зданий уровня «В» – 4%. С учетом площадей, находящихся на стадии реконструкции и развития, к 2010 году объем столичного рынка офисов всех классов достигнет 35 млн кв. метров, что близко к порогу насыщения. Сегодня большая часть офисных площадей – помещения класса «С»: по разным оценкам они занимают от 7,5 до 8 млн кв. метров.
«Заявленные объемы строительства офисов класса «А» на 2007 год – около 880 тыс. кв. метров, – говорит директор департамента консалтинга и исследований Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль» Айдар Галеев. – Реально будет введено не более 550–600 тыс. Сегодня уровень вакантных площадей едва ли превышает 1,5–2% – это очень низкий показатель».
По мнению специалистов DeltaRealty, одним из ключевых факторов роста количества сделок на рынке офисной недвижимости является благоприятная ситуация в России, связанная с увеличением себестоимости строительства, продуманной политикой и рыночными реформами, проведенными правительством. На рынок вышли новые игроки, в том числе ведущие западные компании-инвесторы, в прошлом году на долю офисных помещений пришлось уже 34% от общей доли вложений в сектор коммерческой недвижимости. «Спрос на качественные офисные объекты растет, требования арендаторов к помещениям становятся все строже, – замечает вице-президент по стратегическому развитию Blackwood Михаил Гец. – Тем не менее сегмент помещений класса «А», как правило, состоит из офисов представительского класса, и спрос на них формирует примерно один и тот же пул арендаторов».
Как отмечают специалисты, с начала 2007 года спрос на офисы класса «А» немного снизился, зато возрос интерес к категории «В». Это связано в первую очередь с недостаточным количеством помещений высшей категории и, как следствие, ростом арендных ставок. А также с тем, что сегмент офисов категории «B» становится все более насыщенным и дифференцированным как по качественным характеристикам объектов, так и по их географическому расположению.
Признак породы. Поскольку по-настоящему качественных офисных помещений мало, легко можно выделить их основные характеристики. Так, несмотря на тенденцию децентрализации рынка коммерческой недвижимости и создание новых деловых центров на окраинах города, самыми престижными все еще остаются помещения, расположенные в центре Москвы. Особенно это актуально для представительских офисов. «Помимо качественных инженерных систем и коммуникаций, обеспеченности парковой зоной и рациональных планировок, предъявляются существенные требования к архитектуре, видовым характеристикам и общему имиджу окружающего района, – добавляет Михаил Гец. – К сожалению, объектов, соответствующих всем этим требованиям, в центре совсем немного, свободных площадей в них почти нет, а арендные ставки намного выше средних по рынку». От расположения зависит очень многое. Собственно, престижными считаются Запад и Юго-Запад, однако элитными тамошние офисы назвать нельзя, хотя они и относятся к классу «А» по другим характеристикам. Считается таковым и комплекс «Крылатские Холмы», но по арендным ставкам видно, что это не элита. Востребованы районы возле станций метро «Белорусская», «Таганская». Собственно, расположение офисного здания – один из основных факторов, сказывающихся на цене. Помимо этого важно учитывать площадь, качество строительных, инженерных и планировочных решений, наличие парковки и сформированного пула арендаторов. Базовые арендные ставки на офисы категории «А» колеблются в диапазоне $0,5–0,9 тыс. за кв. метр в год. Однако помещения не просто качественные, но и элитные (назовем их самыми качественными) будут стоить дороже – $1,1–1,4 тыс. за кв. метр в год. За первый квартал 2006 года цена кв. метра офисных помещений класса «А» выросла на 35–40%, а арендные ставки – всего на 10%, этот разрыв привел к тому, что сроки окупаемости готовых площадей выросли с пяти-шести до восьми-девяти лет.
В 2007 году западные компании-консультанты, начавшие активную работу на российском рынке коммерческой недвижимости, ужесточили требования к классификации офисных помещений. Они подготовили новую классификацию, более соответствующую стандартам
2000
развитых стран. В ней сформулированы критерии, позволяющие разделить все имеющиеся качественные площади на три класса: «А», «В+» и «В-». По большому счету, помещения, которые ныне относятся к классу «С», вообще выпадут из классификации, станут «неформатными», соответственно, усилятся требования к другим офисам. В итоге более половины помещений, относящихся сегодня к классу «А», переместятся на нижние строчки «В+», а некоторые – и на «В-» Основная часть требования касается размера помещений и инженерных коммуникаций.
Внимание! У вас нет прав, для просмотра скрытого текста. Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
