Куда уходят инвесторы
Еще пару лет назад это было явлением: тысячи людей спекулировали на панельных новостройках и гордо назывались инвесторами. Сейчас все это позади: цены достигли заоблачных высот и начали падать. Инвестировать в городские квартиры нет смысла. Но куда ушли инвесторы? Куда сегодня вкладывают деньги люди с бюджетами $50-150 тыс., привыкшие "быть в недвижимости"?
В коттеджные поселки
По сравнению с переоцененными городскими квартирами загородная недвижимость выглядит весьма привлекательной. По цене средней "трешки" на Юго-Западе можно купить коттедж на Киевском шоссе, причем не очень далеко. Со спекулятивными целями покупать коттедж на вторичном рынке вряд ли имеет смысл – слишком специфический товар, а вот коттеджные поселки для этого весьма подходят.
Коттеджные поселки – это как городские новостройки: в начале строительства – привлекательная инвестиционная цена, по мере застройки девелопер периодически поднимает цены. За год стоимость строящегося коттеджа в поселке может спокойно вырасти процентов на 30-40. Схема инвестирования сходная с городскими новостройками. Впрочем, и риски те же: у большинства застройщиков "плохие" документы, сроки окончания стройки затягиваются, качество строительства невысоко. Коттеджные поселки на сегодняшний день выглядят весьма удачным сегментом для инвестиций. Однако – плохая новость: для инвестора с бюджетом до $200 тыс. делать на рынке нечего: за такие деньги он ничего не купит, все намного дороже.
Чтобы все-таки "влезть" на этот рынок, есть два варианта. Первый – покупка коттеджа ценой, например, в $300 тыс. через ипотеку или в рассрочку. Сделать это можно и с небольшим бюджетом: первоначальный платеж по ипотеке может быть 20-30%, то есть в нашем случае $60-90 тыс. Покупать строящийся коттедж надо как можно раньше, в момент открытия продаж по инвестиционным ценам. А продавать – в течение года после покупки, после первого или второго повышения цен застройщиком. Это вариант для смелых: рентабельность операции за счет использования кредитного плеча может быть очень высокой (до 100% в год на вложенные средства), но и риски велики. К примеру, если рынок "встанет", вы остаетесь со строящимся коттеджем и недешевым кредитом, который надо выплачивать.
Другой вариант – покупка таунхауса или дуплекса. Они дешевле коттеджей. С бюджетом в $200 тыс. при определенной удаче можно купить дуплекс километрах в 30-40 от Москвы, а если повезет, то и на Новориге. Главный минус у такой операции: хороших поселков с таунхаусами и дуплексами появляется не так много, поэтому приличные варианты надо "ловить". Отдельная тема – дальние поселки. В 70-100 километрах от Москвы вполне можно купить за $80-150 тыс. деревянный коттедж с землей и коммуникациями. Вдали от Москвы, понятное дело, интересны "поселки с природой" – на берегу водохранилища или реки, в заповеднике. Однако потенциал роста цены в них непонятен: спрос только формируется, пока это еще слишком экзотический товар.
В землю
Земля – самый непонятный и "темный" товар, и потому кажется, что здесь больше всего возможностей для спекуляций. Практически каждый "квартирный" инвестор в поисках объекта инвестирования потратил энное количество дней на осмотр полей и дачных участков в Подмосковье и соседних областях. Но редкий смог трансформировать свой интерес в реальную покупку.
Самые интересные земельные активы – в тридцатикилометровой зоне вокруг Москвы. Однако инвесторам тут вряд ли чем-то можно поживиться: все скуплено. Редкие, случайно выскакивающие на рынке участки, не выходя на рынок, приобретаются "профессионалами". "За три месяца поисков мне пришел всего один по-настоящему интересный вариант – участок в 10 километрах от Москвы по Киевскому шоссе. С недавно сгоревшим домом, с "плохими" документами, но с коммуникациями и по $5 тыс. за сотку,– рассказывает Андрей, который долгие годы инвестировал в новостройки.– Мы договорились о просмотре на следующий день, но уже в тот же вечер приехали люди и внесли полную сумму за участок под доверенность на распоряжение этим участком. Внести $150 тыс. под доверенность, которую хозяин потом может отозвать,– это выше моего понимания. Я – не игрок на этом рынке".
Чтобы найти еще дешевые земли надо ехать уже за 70-й километр, и лучше в соседние области – Калужскую, Тульскую, Владимирскую. Но и там уже не просто работать. Один мой знакомый решил "окучить" земли около Приокского заповедника, что в Тульской области. Он хотел делать бизнес на участках с коммуникациями в местных деревнях. Для этого он часто ездил в те края, заводил знакомства с местными жителями, стараясь войти в доверие, выпивал с ними. "В какой-то момент я понял, что даже здесь, в 120 километрах от Москвы, дремучих людей уже не найдешь,– говорит Александр.– Даже полуграмотная бабка, и та с гордостью теперь заявляет: "У нас сотка стоит 3 тыщи долларов". Чтобы там работать, нужен административный ресурс – либо директор колхоза, либо люди в администрации".
Внимание! У вас нет прав, для просмотра скрытого текста. Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
