Купи офис и заработай
До недавнего времени частные инвесторы обращали мало внимания на рынок коммерческой недвижимости, вложения в жилье обеспечивали суперприбыль. Однако время выгодных покупок «физиками» офисов и торговых центров, похоже, наступило.
Рынок жилой недвижимости в Москве потерял инвестиционную привлекательность. Особенно для тех, кто раньше покупал квартиры на этапе котлована и потом продавал их сразу после сдачи дома госкомиссии, обеспечивая себе 50–70% доходности. В краткосрочной перспективе надеяться, что операции с квартирами будут приносить инвесторам столь же впечатляющий доход, не приходится. Даже те, кто приобретал их с мыслью заработать за счет аренды, просчитались. Рост арендных ставок куда меньше роста цен, а сроки окупаемости от операций со сдачей квартиры увеличились почти в два раза. Однако ресурсы рынка недвижимости не исчерпываются только жилыми площадями. Стоит присмотреться к другим нишам, доступным для частного инвестора.
Первоэтажные инвестиции
В отличие от жилья большинство категорий коммерческой недвижимости продолжает оставаться прибыльным сегментом: арендные ставки плавно, но неуклонно повышаются. По данным компании Knight Frank, за прошлый год стоимость аренды офисов выросла в среднем на 15%, а цены при продаже — на 30%. В 2007 году ценовая динамика также радует продавцов: по информации компании «Миэль-недвижимость», арендные ставки на торговые площади увеличились на 8,7%, на офисные — на 3,1%.
Наиболее доступный для частника вид коммерческой недвижимости — это встроенно-пристроенные помещения на первых этажах жилых и административных зданий. «Они имеют отдельный вход, поэтому могут рассматриваться отдельно от основного объекта. Соответственно, предлагаются к продаже небольшими лотами», — рассказывает директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль» Айдар Галеев. Чаще всего такой формат коммерческой недвижимости называют street retail, но на деле это могут быть не только торговые площади, но и небольшие офисы или помещения для малых предприятий — салонов красоты, химчисток, тренажерных залов и т. п. Средняя стоимость 1 кв. м в данном сегменте начинается от 5 тыс. долларов. «Теоретически минимальный порог вхождения в рынок составляет порядка 800–900 тыс. долларов. Этой суммы в принципе достаточно для приобретения недорогого встроенно-пристроенного помещения минимального размера (150–200 кв. м). Правда, такие помещения на рынке в дефиците и зачастую предлагаются по более высоким ценам. Поэтому частным инвесторам разумно выходить на этот рынок с суммой 1,5–2 млн долларов», — рассуждает Айдар Галеев.
Гораздо реже встречаются варианты покупки отдельных помещений в крупных бизнес-центрах и торговых центрах, поскольку они представляют собой неделимые комплексы и по частям продаются нечасто. «Однако такие предложения периодически появляются. Например, в недавнем прошлом выставлялись лоты от 400 кв. м в бизнес-центре Pollars», — вспоминает Айдар Галеев. Купить подобные площади можно от 2,5–2,8 тыс. долларов за 1 кв. м, то есть инвестор заплатит не менее 1 млн долларов.
Несмотря на высокий входной порог, такие инвестиции окупятся довольно быстро, уверяют эксперты. «В силу высокого спроса на подобные объекты и общего дефицита предложения “маленьких” офисов подобные вложения окупаются быстро, — считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Хотя стоит отметить, что и цена продажи таких помещений тоже очень высокая: на некоторые объекты, расположенные в центре города (например, первые этажи жилых особняков), стоимость сейчас доходит до 15–18 тыс. долларов за 1 кв. м». Если покупать готовый офис или помещение под магазин, то срок окупаемости на аренде без учета роста стоимости объекта для офисных помещений составляет девять-десять лет, для торговых площадей — шесть-семь лет. «Например, приобретается помещение класса B+ стоимостью 4–6 тыс. долларов США за 1 кв. м, затем сдается в аренду за 500–800 долларов за 1 кв. м в год. Следовательно, владелец получает 12–14% годовых, а средний срок окупаемости данного помещения составит семь лет», — приводит примеры гендиректор агентства элитной недвижимости «Новое качество» Вячеслав Лимонов. Для сравнения: покупка однокомнатной квартиры за 140 тыс. долларов и сдача ее в аренду окупится лет через 20 (при арендной ставке 600 долларов).
Сэкономить инвестор может, используя другую схему входа в этот рынок — покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевод ее в категорию нежилого помещения. «Впоследствии собственник сдает такой мини-офис или магазин в аренду либо продает. Это очень выгодно, так как стоимость офисного или торгового помещения на первом этаже жилого дома намного выше, чем стоимость аналогичной квартиры», — объясняет Вячеслав Лимонов. Специалисты «Миэль» подтверждают, что доходность вложений при такой стратегии может достигать 30–40%. Хотя, по мнению Айдара Галеева, основная прибыль получается не столько за счет разницы в цене между жилым и нежилым помещением, сколько за счет того, что арендные ставки на коммерческую недвижимость растут быстрее, чем на жилье.
Внимание! У вас нет прав, для просмотра скрытого текста. Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
